تتساءل رافائيل * ، 33 عامًا ، عازبة وتتمتع بوضع جيد في القطاع العام ، عن أفضل استخدام للمدخرات التي جمعتها منذ يناير 2021 ، بينما كانت تنتظر تسليم الشقة عانت من عدة تأخيرات في البناء.
بشكل أساسي ، هل يجب عليها استخدام ما يقرب من 20000 دولار من النقد المتاح في حسابات التوفير الخاصة بها ومع والديها لزيادة الدفعة الأولى وخفض تكاليف تمويل الرهن العقاري الخاص بها؟
Raphalle * ، أعزب ، 33 عامًا
الأصول المالية :
– خطة مدخرات التقاعد المسجلة (RRSP): 10000 دولار (بعد سحب HBP 10000 دولار لشراء شقة) – حساب التوفير المعفي من الضرائب (TFSA): 12600 دولار – في خطة المعاشات التقاعدية: المشاركة في القطاع العام في كيبيك RREGOP – في حسابات التوفير: 7700 دولار
الأصول غير المالية:
– محل الإقامة الرئيسي التالي: 215000 دولار
سلبي :
– رصيد الرهن العقاري التالي: المتوقع 200،000 دولار (بما في ذلك أقساط تأمين قرض CMHC) – رصيد قرض السيارة: 17،000 دولار
الدخل من العمل: 103000 دولار
المدفوعات السنوية الرئيسية:
– ذات صلة بنمط الحياة: الحالي: تقريبًا. 37000 دولار ، المقدر بعد الانتقال إلى الشقة: تقريبًا. 55000 دولار – تتعلق بالمدخرات / الاستثمار: 11.700 دولار (في استقطاعات كشوف المرتبات لـ RRSPs و TFSA والمدخرات الحالية)
أم هل ينبغي على رافائيل بدلاً من ذلك استخدام هذه النقود لتجديد حسابات التوفير المسجلة (RRSP، TFSA) التي لا تزال تعاني من نقص التمويل بينما فضلت تجميع دفعة مقدمة تحسباً لشرائها العقاري الأول؟
“بإضافة مبلغ 20000 دولار هذا ، يمكنني تقريبًا مضاعفة الدفعة الأولى البالغة 22000 دولار وتقليل المبلغ النهائي للقرض بنفس المبلغ عندما استحوذت على الشقة ، كما يوضح رافائيل ، خلال مقابلة مع صحيفة لابريس.
“أيضًا ، من خلال زيادة الدفعة المقدمة ، يمكنني تقليل تكلفة تأمين القروض مع CMHC. في الوقت الحالي ، يقدر هذا القسط بحوالي 6000 دولار ، يضاف إلى مبلغ الرهن الأساسي. »
من ناحية أخرى ، تشعر رافاييل بالقلق من أن مثل هذا الاستخدام لأصولها السائلة لتقليل المبلغ الأولي والتكاليف اللاحقة لقرض الرهن العقاري الخاص بها قد يؤثر على قدرتها على الوفاء بالتكاليف الإضافية المتوقعة في الميزانية عند الانتقال إلى مسكنها الجديد.
“مع تكاليف الاستحواذ والانتقال ، بالإضافة إلى بدء مدفوعات الرهن العقاري ورسوم الوحدات السكنية وضرائب الممتلكات ، أتوقع زيادة في نمط حياتي [باستثناء المدخرات في RRSPs و TFSAs] حوالي 45٪ ، حوالي 55000 دولار ، كما يوضح Raphaëlle .
“إذا استخدمت معظم أموالي لتقليل تكاليف تمويل الرهن العقاري الخاصة بي ، أخشى أن أجد نفسي ضيقًا بعض الشيء لإجراء تعديلات الميزانية هذه مع الاحتفاظ بمساهماتي في حسابات التوفير المسجلة مثل RRSPs و TFSAs. »
باختصار ، تسأل رافائيل ، كيف تختار بين هذه الخيارات ، مع مراعاة التخطيط المالي والاعتبارات الضريبية الشخصية؟
تم تقديم حالة وأسئلة Raphalle للتحليل والمشورة إلى Louis Morneau ، وهو مخطط مالي ومستشار للأمن المالي في شركة Aisance Gestion de patrimoine ، ومقرها في Brossard ، إحدى ضواحي مونتريال.
“غالبًا ما تطرح أسئلة Raphalle على الأشخاص الذين يجرون أول عملية شراء للمنزل ، بين استخدام النقود لزيادة الدفعة المقدمة على الرهن العقاري ، أو الاحتفاظ باحتياطي في مواجهة تكاليف الميزانية الإضافية عند الاستحواذ والانتقال إلى المسكن” ، يلاحظ لويس مورنو.
هذا هو السبب في أنه يقدم تقرير دراسة الجدوى الخاص به على مرحلتين: الجانب “النظري” المتعلق بتكاليف تأمين قروض هيئة الرعاية الصحية المنزلية ، والجانب “العملي” المتعلق باعتبارات الميزانية على المدى القصير والمتوسط.
بالنسبة للجانب النظري ، اعتبر لويس مورنو على الفور أن “Raphaëlle لا يمكنها تجنب تأمين قرض CMHC نظرًا لأنها لا تحصل على دفعة أولى بحد أدنى 20٪” من مبلغ الشراء البالغ 215000 دولار من شقته.
بناءً على هذه الفرضية ، قدر لويس مورنو الفرق في مدفوعات الرهن العقاري المستقبلية بين قرض مؤمن عليه بمبلغ إجمالي قدره 199000 دولار مع الحفاظ على الدفعة الأولى عند 22000 دولار ، وقرض مؤمن عليه بمبلغ إجمالي قدره 178000 دولار. مع زيادة الدفعة الأولى إلى 42000 دولار.
نتيجة هذا الحساب: “الفرق في الدفعة الشهرية حوالي 110 دولارات شهريًا على رهنه بنسبة 3.89٪ ثابتة لمدة ثلاث سنوات. »
مع هذه الملاحظة ، يقترح السيد مورنو ، “قد يغري المرء أن يستنتج أن رافاييل سيكون من الأفضل استثمار هذه الـ20 ألف دولار من النقد المتاح لزيادة الدفعة الأولى”.
ومع ذلك ، فإن مثل هذا القرار الذي تم اتخاذه دون مراعاة الجانب العملي للميزانية للانتقال إلى الشقة قد يكون غير حكيم ، كما يحذر لويس مورنو.
يتذكر السيد مورنو: “عندما تصبح مالكًا لمنزل ثم تنتقل إليه ، هناك كل أنواع النفقات التي يمكن أن تضيف بسرعة: تحويل الضرائب ، ونفقات الانتقال ، وشراء الأجهزة والأثاث الأساسي ، والتصميم والديكور”.
في حالة Raphalle ، “يمكن أن يكون احتياطي المدخرات البالغ 20.000 دولار مفيدًا جدًا على المدى القصير”. “أوصي بأن تحتفظ بها لمدة عام على الأقل بعد الانتقال إليها ، بينما يمكنها تعديل ميزانية نمط حياتها وفقًا لوضعها الجديد كمالكة للمنزل. »
وإذا مرت هذه الفترة دون وقوع حادث أو حدث كبير غير متوقع ، كما يشير لويس مورنو ، “سيكون بإمكان رافائيل دائمًا سداد مدفوعات إضافية على رهنها العقاري أو المساهمة في خطة RRSP الخاصة بها أو حساب TFSA الخاص بها. ناهيك عن البدء في غضون عامين من الحد الأدنى لمدفوعات HBP [سحب ملكية منزل بقيمة 10،000 دولار أمريكي] في حساب RRSP الخاص به للدفعة المقدمة على شراء الشقة الخاصة به.
