تعيش إيفلين* بمفردها في شقتها وليس لديها أطفال. التقت بفيليب* الذي يعيش في منزلها شبه المنفصل. لا ينوي الزوجان الجديدان البحث عن عش عائلي جديد. تريد إيفلين ببساطة الانتقال للعيش مع صديقها.
كتبت إيفلين إلينا: “هذه ملكيتي الأولى والوحيدة”. هل من الأفضل أن أبيع شقتي وأحصل على المال؟ أو استئجاره والاستفادة من هذا التدفق الجديد للأموال؟ »
قبل أن تتخذ قرارها، تحتاج إيفلين إلى شخص يساعدها على فهم التأثير الضريبي لقرارها. لأنه للوهلة الأولى، لا يمكننا إلا أن نتخيل فرضيات ونسمح لأنفسنا بالتأثر بمعتقدات الجميع التي لم يتم التحقق منها.
لا تزال إيفلين تتمتع بدخل جيد. هل ستقوم بتغيير معدل الضريبة عن طريق إضافة تلك الخاصة باستئجار الشقة؟ لأنه في السوق اليوم، يمكنها استئجاره مقابل 3000 دولار شهريًا.
“ثم ما هي المزايا الأخرى للبيع مقابل الإيجار؟ » تسأل نفسها.
وتجدر الإشارة أيضًا إلى أن إيفلين متقاعدة تبلغ من العمر 75 عامًا. إن الدخول في إدارة الممتلكات أو تنفيذ عمليات بيع وشراء العقارات (التقلبات) ليس جزءًا من خططه. كما ضاقت أفقه الاستثماري في سوق الأوراق المالية.
تلوين
القيمة السوقية للشقة: 650.000 دولار
لا الرهن العقاري
الدخل المعلن في عام 2022: 99000 دولار
معاش صاحب العمل: 6000 دولار شهرياً
RRQ و PSV: 10000 دولار
العودة: 65000 دولار
فير: 365.000 دولار
قامت بريجيت فيلكس، المخططة المالية والمديرة الإقليمية الأولى لاستراتيجية التوزيع المؤسسي وإدارة الأصول العالمية في البنك الملكي الكندي (RBC)، بإدارة أربعة سيناريوهات.
وتقول: “عليك أن تأخذ العمر بعين الاعتبار”. في عمر 75 عامًا، تكون قد أصبحت راسخًا، لكنك لا تتحمل الكثير من المخاطر كما هو الحال عندما يكون أمامك أفق من العمل. يجب أن يتم التمرين وفقًا لعمر الشخص وأهدافه. »
لنفترض أنها حصلت على جائزتها: 650 ألف دولار. “من يقول المبيعات يقول الاستثمار. تشرح بريجيت فيلكس: “سوف نستثمر القيمة”.
“بالنظر إلى عمرها، فهي تتمتع بملف استثماري آمن. وتقترح IQPF العمل مع عوائد تبلغ 3.2%، وتضخم بنسبة 2%، ومتوسط عمر متوقع يبلغ 95 عامًا.
معدل الضريبة الهامشية الحالي لإيفلين هو 41.12%.
في سيناريو المبيعات الأول، فإنه يأخذ فقط دخل الاستثمار ويترك رأس المال المستثمر.
“إنه سيناريو مشابه للإيجار، لأنه يجمع الدخل. مع عائد 3.2٪، تحصل على 20800 دولار من الدخل السنوي الذي يضيف إلى 99000 دولار لها ليصبح المجموع 119800 دولار من الدخل الخاضع للضريبة. »
يرتفع معدل الضريبة الهامشية من 41.12% إلى 45.71%.
في سيناريو البيع الثاني، ستستخدم إيفلين مبلغ الـ 650 ألف دولار بالكامل على مدار 20 عامًا، بالإضافة إلى أصل المبلغ والفائدة. في سن 96، سيتم استهلاك عائدات بيع الشقة.
“ستحصل على 33.482 دولارًا إضافيًا سنويًا، بمعدل عائد 2٪ سنويًا، والتي يمكنها استخدامها للرعاية الصحية، والقليل من الرفاهية وربما السفر. »
ويظل معدل الضريبة الهامشية عند 45.71%.
في سيناريو البيع الثالث، قررت إيفلين إجراء تخطيط عقاري حتى لو لم يكن لديها أطفال. يمكنها تقديم وصايا خاصة لأفراد الأسرة أو للجمعيات الخيرية. سيقوم المتقاعد بعد ذلك باستثمار مبلغ 650 ألف دولار دون لمس رأس المال أو الدخل.
في 5 سنوات ستكون المحفظة 742,400 دولار وفي 10 سنوات ستكون 829,000 دولار.
“ومع ذلك، لا يزال يتعين عليها أن تعلن عن دخلها، حتى لو لم تأخذ المال”، تحدد بريجيت فيلكس.
ويظل معدل الضريبة الهامشية على حاله عند 45.71%.
عندما نقوم بتحليل مثل هذا، فإننا نحسب المصاريف التي يستلزمها الإيجار، كما يقول المختص. سواء كانت رسوم الملكية المشتركة، وتكاليف الإعلان، والتأمين، ورسوم الموثق المهني أو المحامي، وتكاليف الإصلاح والصيانة والضرائب العقارية.
هذه هي النفقات التي يمكن أن تخصمها إيفلين من دخل الإيجار الخاص بها، والذي يمكن أن يصل إلى 50% من الإيجار البالغ 3000 دولار.
مع صافي الدخل الخاضع للضريبة من النفقات البالغ 18000 دولار، مضافًا إلى 99000 دولار، تصل إلى 117000 دولار من الدخل.
“لقد أدركنا للتو أنه من منظور الضرائب، لا يوجد فرق بين بيع وتأجير الشقة الخاصة بك،” تصر بريجيت فيلكس.
بالنسبة لإيفلين، فإن القضايا الحقيقية تكمن في مكان آخر. قامت بريجيت فيلكس بتجميع القائمة. هذه أسئلة يجب على إيفلين أن تطرحها على نفسها، وأيضًا على أي شخص يقع في هذه المعضلة.
مميزات الايجار ؟ إنها تحافظ على مبناها الذي ستزداد قيمته بمرور الوقت. وفي حالة الانفصال يمكنها العودة إلى شقتها. فإذا قامت ببيعه، فقد لا تجد نفس نوع العقار مرة أخرى، لأن السوق يتغير ويتطور.
تقترح بريجيت فيليكس: “ربما يكون هذا الجانب هو الذي قد يشجعه على استئجاره”. يمكنها بالتأكيد شراء واحدة أخرى إذا احتفظت بالمال من البيع، ولكن هل ستجد ما تريده بالضبط؟ »
نظرًا لأنها تبلغ من العمر 70 عامًا أو أكثر، يمكنها استعادة الشقة حتى لو كان عمر المستأجر أيضًا 70 عامًا أو أكثر. ويمنع القانون أصحاب العقارات من طرد المستأجرين من هذا العصر. إذا كان عمرها 60 عامًا، فهذا شيء كان عليها أن تفكر فيه.
عيوب الإيجار؟ ابحث عن المستأجر المناسب الذي سيدفع؛ الاستجابة للطلبات المستمرة للمستأجر المجهد؛ احتمال انخفاض قيمة الشقة بسبب السوق أو الأعمال الرئيسية التي يتعين القيام بها أو الصيانة؛ والحقيقة أن هذا الأصل العقاري ليس سائلاً في حالة الطوارئ.
يجب على إيفلين قبل كل شيء أن تفكر في هذين السؤالين الكبيرين: هل لديها الموارد والقدرات اللازمة لتلبية احتياجات المستأجر؟ هل تبحث عن راحة البال؟
وتخلص بريجيت فيلكس إلى أن “هذه العوامل البشرية هي التي ستساهم في اتخاذ القرار، وهو القرار الذي يمكنها وحدها اتخاذه وليس المخطط”.
قبل أن تحزم صناديقها للانتقال إلى منزل صديقها، يجب على إيفلين الاهتمام بأربعة أمور مهمة. قائمة أخرى يجب على أي شخص ينتقل للعيش فيها كزوجين أن يقوم بإعدادها: عقد المعاشرة، وجرد احتياجات كل شخص في وقت الانتقال، وتفويض الحماية والوصية.
