يعيش الزوجان جان * ، 75 عامًا ، وماري خوسيه * ، 61 عامًا ، حياة نشطة ويستمتعان ببعض الرحلات. هم راسخون عندما يتعلق الأمر بالثروة المالية ودخل التقاعد.

جان هو شريك في ملكية (50 ٪) مع أخته من تريبلكس تبلغ قيمتها حوالي 1.2 مليون دولار حيث يقيمون في شققهم الخاصة. يشغل المسكن الثالث أحد ابني جان.

للتخطيط لخلافته ، يخطط جان لشراء حصة أخته من أجل تقسيمها بعد ذلك بين ولديه. سيصبحون بعد ذلك مالكين مشاركين (25 ٪ لكل منهما) مع والدهم جان ، الذي يخطط للبقاء في المالك المشترك (50 ٪) والإقامة هناك مع زوجته لأطول فترة ممكنة.

لتمويل شراء حصة ملكية التريبلكس ، بسعر يقدر بحوالي 600 ألف دولار ، يخطط جين للحصول على رهن عقاري جديد على قيمة التريبلكس.

ثم يخطط لتسجيل ولديه على سند الملكية التالي للطابق الثلاثي ، ليحل محل أخته ، من أجل إضفاء الطابع الرسمي على وضعهم كمالكين مشاركين.

وفيما يتعلق بسداد الرهن ، يخطط جان لعقد اتفاقيات سداد مع ولديه ، يتم تعديل مبالغها وفقًا لقدرتهما في الميزانية.

يقول جين خلال محادثة مع صحيفة لابريس: “مع مثل هذه الخطة لنقل الملكية ، أعتقد أنه يمكنني تحقيق هدفين من التخطيط العقاري”.

من ناحية أخرى ، ستحافظ على هذا الثلاثي في ​​تراث العائلة. من ناحية أخرى ، سيسمح لي ولزوجتي بتأمين وضعنا كمالكين مشاركين في إدارة الأسرة مع أبنائي. »

لذلك يسعى جين للحصول على المشورة بشأن جدوى مشروع نقل الملكية المشتركة الخاص به. في حالة الشك في رأي المحلل الاستشاري ، ما هي البدائل التي يمكن النظر فيها؟

الأصول المالية: – RRIF: 240.000 دولار – TFSA: 38.000 دولار – الودائع لأجل وحساب التوفير: 37.000 دولار

الأصول غير المالية: – حصة 50٪ من ثلاثي الطوابق السكنية العائلية: تقريبًا. 600000 دولار – المقتنيات: تقريبًا. 150 ألف دولار

لا توجد التزامات ديون

الدخل السنوي: تقريبا. 71000 دولار (معاشات التقاعد [خطة معاشات العمل ، QPP الإقليمية ، PSV الفيدرالية] ، سحوبات RRIF ، التوظيف الذاتي ، نصيب صافي الدخل الثلاثي)

الأصول المالية: – في RRSPs: 87000 دولار

الأصول غير المالية: – إيجار الشقة: تقريبا. 320 ألف دولار

الخصوم: – رصيد الرهن العقاري: 150000 دولار – رصيد الائتمان (بنسبة 8.5٪): 4600 دولار

الدخل السنوي: تقريبا. 45000 دولار (RREGOP [القطاع العام في كيبيك] ، صافي دخل إيجار الشقة)

نمط حياة الزوجين المسنين: تقريبًا. 60،000 دولار في السنة (مدفوعات الإقامة ونمط الحياة والمساعدة في الميزانية للأحباء ، وما إلى ذلك)

عُهد بموقف جان وأسئلته إلى فرانسوا بيرنييه ، وهو كاتب عدل ومدير الضرائب والتخطيط العقاري لشرق كندا في Sun Life Financial.

“لدي تحفظات على هذا المشروع الذي يريد أن يفعله لمصلحة ولديه” ، يشير فرانسوا بيرنييه على الفور في مقابلة مع صحيفة لابريس.

“بالنظر إلى التكاليف المالية والضريبية الناتجة عن هذه الصفقة المقترحة ، لا سيما أنها تتعلق بأصل عقاري سيكون عائده المالي منخفضًا جدًا ، يجب على المرء أن يسأل نفسه عما إذا كانت هذه الصفقة ستكون مفيدة حقًا لجميع أصحاب المصلحة. »

في تكاليف تمويل الرهن العقاري ، على سبيل المثال ، يقدر فرانسوا بيرنييه حوالي 2700 دولار شهريًا (أو 32400 دولار في السنة) الحد الأدنى لمبلغ المدفوعات على قرض بقيمة 600000 دولار على مدى 20 عامًا ، بسعر فائدة أولي بنسبة 5.7٪.

“استنادًا إلى ميزانيتهما الحالية ، سيتمكن جان وزوجته من تحمل مدفوعات الرهن العقاري هذه بأنفسهم في حالة عدم كفاية الموارد المالية للولدين ، باعتبارهما المالكين المشتركين للثلاثي” ، يوضح السيد بيرنييه.

“ولكن ماذا لو حدث تغيير مفاجئ في وضع ميزانية الوالدين بسبب ، على سبيل المثال ، مشاكل صحية من شأنها أن تضع حدًا لدخل العمل الحر ، مع توليد تكاليف جديدة لخدمات الدعم؟ في المنزل أو في الإقامة؟ »

في مثل هذه الحالة ، هل سيكون لدى الأبناء الإمكانيات المالية لسداد أقساط الرهن العقاري بالكامل؟ ودون المخاطرة بتعريض مشاريعهم أو أولوياتهم الأخرى للخطر في حياتهم الشخصية؟ يسأل السيد بيرنييه.

سيشمل المشروع الذي تصوره جان لصالح ولديه تكاليف ضريبية كبيرة على القيمة السوقية لهذا الأصل.

توقع رسوم نقل ملكية (أو “ضريبة ترحيب” بلغة شائعة) تبلغ حوالي 7600 دولار ، كما يحذر خبيرنا.

بالإضافة إلى ذلك ، يقدر فرانسوا بيرنييه حوالي 19000 دولارًا لمذكرة الضريبة التي سيتم دفعها على مكاسب رأس المال الناتجة عن “التصرف بالقيمة السوقية العادلة” لحصة الملكية المشتركة لثلاثي العائلة الذي سيرثه جان لابنه.

بعد قولي هذا ، ما هي الحلول لدعم رغبة جان في الحفاظ على الثلاثي في ​​إرث الأسرة ، مع التخفيف من مخاطر المضاعفات المالية؟

اقترح السيد بيرنييه أولاً أن ينشئ جان مع أخته ، المالكة الشريكة للثلاثي ، “اتفاقية تجزئة” يمكن من خلالها تحديد المعالم الرئيسية لصفقة محتملة من جانبهم من الممتلكات مقدمًا.

سيسمح اتفاق الملكية المشتركة لهم بالاستعداد بشكل أفضل لتغيير محتمل في علاقتهم كمالكين مشاركين للثلاثي ، اعتمادًا على تطور وضعهم الشخصي والعائلي. “على سبيل المثال ، من خلال تضمين بند” حق الشفعة الأولى “لكل مالك مشارك في حالة بيع أحدهما ، يحدد فرانسوا بيرنييه ، وبالتالي يمكن للمالك الشريك غير البائع ضمان سيطرة معينة على هذا تغيير ملكية. وخاصة إذا كان لا بد من إشراك مشترٍ من خارج الأسرة. »

قد تكون إضافة بند من نوع “البندقية” في المصطلحات التجارية مفيدة في اتفاقية ملكية مشتركة جديدة بين جين وشقيقته. مثل هذا الشرط ، يلخص السيد بيرنير ، يمكن أن يعني أنه في حالة وجود اختلاف في الرأي بين جان وأخته بشأن بيع أو عدم بيع حصتهما في ملكية التريبلكس ، يمكن للمالك الشريك البائع إجبار الآخر على الشراء من حصته بقيمتها السوقية العادلة الحالية.

أخيرًا ، كبديل آخر للمعاملة المعقدة والمكلفة نسبيًا التي تصورها جان لصالح ولديه ، يقترح فرانسوا بيرنييه النظر بدلاً من ذلك في دفع المساهمات إلى حسابات CELIAPP الجديدة (حساب التوفير المعفي من الضرائب لملكية المنزل الأولى ، المعلن في الميزانية الفيدرالية لعام 2022 واعتبارًا من 1 أبريل) لابنيه.

أثناء انتظار توضيح استمرار الملكية المشتركة للعائلة الثلاثية ، بالإضافة إلى تطور نمط حياتهم ، ستكون المساهمة في CELIAPPs للأبناء “بادرة فعالة للغاية من حيث العائدات المالية والمالية في المتوسط مصطلح “في عائلة التراث.

استعدادًا لهذه الأسابيع ، يوفر إطلاق حسابات TFSA في المؤسسات المالية ودائع بحد أقصى 8000 دولار في السنة أو 40.000 دولار مدى الحياة ، بما في ذلك العوائد بمرور الوقت وعمليات السحب المستقبلية لشراء أول عقار سكني ستكون معفاة من الضرائب.

ويشير فرانسوا بيرنييه إلى أنه “في وضع الميزانية الحالي ، سيكون للزوجين جان وماري خوسيه الوسائل للمساهمة ببضعة آلاف من الدولارات سنويًا في CELIAPPs لابنيهما”.

بالإضافة إلى ذلك ، سيكون حلاً أقل تقييدًا وأكثر فاعلية للمساهمة في تكوين أصل عقاري للولدين ، بدلاً من بدء عملية معقدة ومكلفة لنقل أسهم الثلاثي عن طريق الاستحواذ مع تمويل الرهن العقاري عالي الفائدة .