الرهن العقاري السلبي هو قرض حيث لم تعد الدفعات الشهرية تغطي الفائدة وأصل الدين. يصبح معدل الزناد هو المعدل الذي يغطي فيه دفع الرهن العقاري الفائدة فقط. وبهذا المعدل، لا يتم تطبيق أي جزء من الدفع على سداد رأس المال. عندما يحدث هذا، عادة ما تتم إضافة الفائدة غير المدفوعة إلى رصيد الرهن العقاري، مما يتسبب في استهلاك سلبي. يقدر بنك كندا أن ما يقرب من 75٪ من القروض العقارية ذات المعدل القابل للتعديل في البلاد يتم سدادها على أقساط ثابتة. يوضح البنك المركزي أنه مع مثل هذا القرض، عندما تتقلب أسعار الفائدة، لا يختلف مبلغ دفع الرهن العقاري، ولكن يتم تعديل جزء الدفع المخصص للفائدة (بدلاً من رأس المال).
زادت شعبية الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل خلال الوباء عندما كانت هذه المعدلات أقل بكثير من المعدلات الثابتة.
لقد أثرت الزيادات المتتالية في أسعار الفائدة منذ مارس من العام الماضي بشدة على أولئك الذين حصلوا على قرض رهن عقاري بسعر فائدة متغير.
وهذه الظاهرة ليست بالضرورة مرادفة للأزمة، على الأقل حتى الآن. تحدث ظاهرة الاستهلاك السلبي في دورة من زيادات الأسعار. حصة المدفوعات المخصصة لزيادة الفوائد وتلك المخصصة لتخفيض رأس المال. ينعكس الوضع عندما تبدأ الأسعار في الانخفاض.
ويقدر ديريك هولت، كبير الاقتصاديين في بنك Scotiabank، أن حوالي 10% من جميع القروض العقارية السكنية في البلاد هي قروض استهلاك سلبية. وللتوصل إلى هذا الاستنتاج، قال إنه اعتمد على تصريحات البنوك الكندية الخمسة الكبرى (رويال، وتي دي، وسكوتيا، وبي إم أو، وسي آي بي سي) وأخذ في الاعتبار حصة كل منها في سوق قروض الرهن العقاري السكني.
في كلمة واحدة: لا. تتمتع البنوك الكندية الكبرى برأس مال جيد.
وتتوقع وكالة فيتش أن ينخفض معدل التخلف عن سداد الرهن العقاري من مستوى قياسي منخفض يبلغ 0.14% في عام 2022 إلى ما بين 0.2% و0.25% هذا العام، ومن المرجح أن يظل عند هذه المستويات في عام 2024.
ومع تزايد أرصدة الرهن العقاري في أعقاب ارتفاع أسعار الفائدة، قام مكتب المشرف على المؤسسات المالية بتعديل المتطلبات في أكتوبر/تشرين الأول، بحيث تحتفظ البنوك وشركات تأمين الرهن العقاري بالقدر الكافي من احتياطيات رأس المال لاستيعاب المخاطر التي تفرضها قروض الرهن العقاري التي تجد نفسها في مرحلة استهلاك سلبي. وتأمل الهيئة التنظيمية أن تشجع المتطلبات الجديدة البنوك على تقليل عدد القروض العقارية التي قد ينتهي بها الأمر إلى إطفاء سلبي.
تعمل البنوك عمومًا بشكل استباقي مع عملائها المقترضين لمحاولة تقليل حالات التخلف عن سداد قروض الرهن العقاري السكنية وبالتالي تجنب حبس الرهن العقاري. وتتراوح التعديلات المحتملة بين تحسين المدفوعات الشهرية والتحول إلى قرض بسعر فائدة ثابت، بما في ذلك إعادة التمويل وحتى تمديد فترات الاستهلاك عندما يسمح الوضع بذلك.
الحد الأدنى وقابل للامتصاص بسهولة، وفقًا للمحلل مايك ريزفانوفيتش من شركة Keefe, Bruyette
